Опубликовано на портале Prian.ru 28 февраля 2017г.
Переговоры о цене – один из самых сложных этапов сделки с недвижимостью. Покупатель переплачивать не намерен, его волнует, объективна ли сумма, озвученная собственником. Продавец, в свою очередь, хочет быть уверенным, что не продешевит, если пойдет на уступки… О том, как понять, является ли цена объекта рыночной, и какие аргументы использовать в переговорах, рассказывает эксперт по Италии Жанна Плетнева.
Первый и самый простой способ — это сравнить объявления о продаже похожих объектов недвижимости в том же районе. Но есть страны, где принято торговаться при покупке недвижимости, тогда цена продажи и сумма, за которую продавец выставляет объект, будут отличаться. Реальную картину по данным из объявлений получить будет сложно.
Второй, наверное, более профессиональный и более затратный способ — это пригласить лицензируемого оценщика, который, принимая во внимание целый ряд параметров (площадь, состояние, местонахождение, этаж и т.д.), определит рыночную стоимость данного объекта.
Но есть еще один простой и быстрый способ сравнения цен на рынке недвижимости, если вы планируете купить недвижимость в Италии. В соответствии с законодательством, одной из обязанностей Налоговой инспекции является проверка заключенных договоров по отчуждению недвижимого имущества. Прежде всего, договоров купли-продажи. В данном контексте одним из параметров проверки является цена за объект, указанная в договоре.
Один раз в полгода Налоговая инспекция собирает данные по всем заключенным сделкам с недвижимостью, анализирует цены по договору и подсчитывает среднюю стоимость квадратного метра по различным категориям недвижимости. Эти данные размещаются на официальном сайте Налоговой инспекции и находятся в свободном доступе.
Данные представлены в форме таблицы и содержат информацию по категориям объекта (жилая или нежилая недвижимость), его местонахождению (центр или периферия), тип недвижимости (квартира или дом). Аналитики также принимают во внимание общее состояние объекта (новый, в отличном состоянии или под ремонт). Параметры цены определяются на основании всех вышеперечисленных значений.
Очевидный плюс – быстрота и доступность данной услуги. Информацию может получить любой человек, при этом затраты на работу с сервисом отсутствуют (услуга бесплатная). А главное — объективность предоставляемых данных. Ведь мы получаем не просто пожелания продавца по цене объекта, как в объявлениях о продаже, а аналитику по всем уже свершившимся сделкам в интересующем нас сегменте.
Узнайте также о том, как безопасно купить квартиру в Италии от застройщика
Эта аналитическая информация очень помогает стороне покупателя правильно начать и вести переговоры с продавцом, чтобы в итоге купить недвижимость в Италии при лучшем ценовом предложении.
Приведем пример из нашей практики.
Клиент обратился с запросом о покупке квартиры в Италии, в центре Милана, в бюджете до 300 000 евро. Мы подобрали апартаменты площадью 50 кв.м в районе Via Torino (центр Милана, в двух шагах от Дуомского собора). Из аналитической сводной таблицы Налоговой инспекции следовало, что цена за квадратный метр в этом районе Милана, в категории «в хорошем состоянии, без ремонта» колеблется от 4 900 евро до 6 300 евро.
Продавец выставил квартиру на продажу за 325 000 евро, то есть 6 400 евро за кв. м, что, как мы видим из таблицы, является верхним порогом стоимости. Отметим, что квартира расположена в 100 метрах от Дуомского собора, в историческом Палаццио, принадлежащем одной из известных аристократических семей Милана. Окна выходят во двор, квартира не отремонтирована. По согласованию с клиентом мы сделали предложение о покупке с ценой 280 000 евро, или 5 600 евро за кв. м, на что продавец ответил встречным предложением — 300 000 евро. Торговаться при покупке недвижимости в Италии — обычная практика. Но особенность местного рынка в том, что все ценовые переговоры проводятся только в письменной форме.
В итоге по согласованию сторон нам удалось снизить стоимость квартиры с 325 000 до 290 000 евро, с 6 400 до 5 800 евро за кв. м. Наш покупатель сэкономил 35 000 евро, что полностью окупило расходы на ремонт и покупку мебели. У клиента есть уверенность в том, что он не переплатил, цена за квадратный метр приблизилась к среднему показателю в этом районе по данным Налоговой инспекции.
