fbpx

Услуга с индивидуальным подходом

Юридическое сопровождение сделок в Италии

Услуга юридического сопровождения сделок с недвижимостью позволяет обеспечить интересы покупателя на всех этапах проекта. Специалист поможет вам проверить выбранный объект и продавца, учтет все возможные риски и предоставит максимально полную информацию и структурированный план действий, выступая гарантом вашей финансовой безопасности. Мы беремся за сделки любого уровня сложности, поскольку наши знания и опыт позволяют нам находить решение самых нестандартных задач.

Когда Вам требуется услуга юридического сопровождения

Самостоятельный выбор объекта для покупки

Покупатель нашел объект для покупки, и ему требуется специалист, который проверит документы, проведет сделку купли-продажи, а также разъяснит покупателю тонкости итальянского законодательства.

Заключение сложных сделок

Заключается сделка с большим количеством участников. Участвуют адвокатов, местные агентства недвижимости, нотариус, его помощники. В этом случае требуется специалист, который выступит координатором процесса.

Покупка сложных объектов

Сделки с целой категорией объектов регулируются в особом порядке. Это недвижимость со статусом памятника, сложным местоположением – первая линия моря, заповедник и пр. Нужен специалист, который знает все тонкости.

Необходимость получения второго мнения

Российские покупатели зачастую не знакомы со сложным итальянским законодательством, возникает необходимость получить разъяснение и подтверждение той информации, которую передают нотариус и адвокат. 

Языковой барьер и разница менталитета

Оба этих пункта нередко вызывают сложности при проведении переговоров. Поскольку законодательная логика и практика ведения таких переговоров в Италии и России различаются, они могут просто заходить в тупик.

Нет взаимопонимания с юристами на месте

Российский покупатель не находит общего языка со специалистами, которые ведут сделку, не получает от них достаточную информацию, которая бы объясняла все тонкости заключения сделок.

Этапы оказания услуг

Как мы работаем?

Проведение переговоров в письменной форме с продавцом

В процессе переговоров определяется окончательная цена продажи и прописываются все детали сделки с учетом интересов покупателя и отсутствия для него возможных потенциальных рисков.

Юридический Дью Диллидженс объектов

Мы обязательно проводим проверку правоустанавливающей документации на объект, чтобы выявить возможные риски для покупателя, наличие долгов, судебных споров, прав третьих лиц, а также дефекты и ограничения права, если они есть.

Технический Дью Диллидженс

Услуга юридического сопровождения включает в себя обязательную техническую проверку объекта с привлечением местного тех специалиста. Проверяется правильность документации, а также соответствие ей фактического состояния объекта.

Налоговая консультация и определение структуры сделки

Мы проводим подробную налоговую консультацию, предлагаем наиболее подходящую структуру сделки, определяем возможность использования налоговых льгот и оптимизации процесса покупки.

Подготовка и участие в заключении нотариального договора купли-продажи

Мы помогаем подготовить всю необходимую документацию для заключения договора. Это могут быть как документы со стороны покупателя, так и документы, которые должен привести в порядок продавец.

Типичные ошибки покупателей недвижимости в Италии

Невыгодная локация

Выбор недвижимости, расположенной в коммерчески непривлекательных локациях. Это влечет за собой неприятные последствия, в частности, невозможность реализовать объект в дальнейшем.

Высокая цена на объект

Продавец может установить завышенную цену на объект, а покупатель – не проверить ее оправданность. Важно убедиться, что стоимость в рынке.

Неликвидность объекта

Покупатели не обращают внимания на соответствие объекта потребностям рынка в целом и коммерческой привлекательности для внутреннего рынка Италии в частности.

Дефекты градостроительной документации

Покупатели часто не обращают внимания, соответствуют ли градостроительные разрешительные документы фактическому состоянию объекта. Это влечет за собой покупку объекта с нарушениями.

Нюансы правоустанавливающей документации

Отдельные правоустанавливающие документы в Италии могут иметь свою специфику. Например, договор дарения. Незнание этого может создать сложности новому собственнику.

Дефекты оформления права собственности

Иногда покупатели по просьбе продавца заключают договоры, не обеспечивающие переход права собственности. Например, предварительный договор без окончательного нотариального.

Мы подготовили для Вас экспертные презентации по теме ВНЖ. Вы можете найти данные презентации по ссылке.

гарантия качества

Кейсы наших клиентов

Покупка виллы на Сардинии

Бюджет сделки - 3 500 000 евро

Клиент нашел объект самостоятельно через знакомых. Но поскольку клиент привык быть уверенным в правильном ходе сделки при заключении сложных договоров и обеспечивать свои права, а также получать все разъяснения, он обратился за нашей услугой. Были исследованы все обстоятельства и разъяснены клиенту все права и обязанности, которые вытекали из правоустанавливающих документов - в частности, они вытекали из регламента жилого комплекса, где располагалась данная вилла.

Объект имел некоторые технические неточности и особенности, которые были четко разъяснены клиенту и приняты им в том виде, в котором они есть. Поскольку продавец и покупатель согласовали достаточно высокую предоплату (70%), окончательный расчёт должен был происходить в течение одного года – это установленный срок заключения нотариального договора – с учетом такого высокого задатка было рекомендовано заключение предварительного договора в нотариальной форме.

Т.е. данные о наличии этого предварительного договора были внесены в реестр, и права покупателя были полностью гарантированы до того момента, пока он не был готов к выходу на заключение окончательной сделки и полному расчету по договору.

Дмитрий, г. Москва

Покупка виллы в Форте дей Марми

Бюджет сделки - 3 000 000 евро

Клиент приобретал объект недвижимости, который до этого был им арендован на протяжении нескольких лет. В семье было принято решение приобрести объект в собственность. В согласовании сделки принимало участие большое количество специалистов – местное риэлтерское агентство, продавец со своим адвокатом, адвокат для соблюдения интересов покупателя, нотариус и его помощники.

В итоге переговорный процесс зашел в тупик, поскольку несогласованная работа всех участников процесса привела к тому, что невозможно стало согласовать финальные условия и довести сделку до конца. У покупателя была масса невыясненных вопросов относительно порядка расчета налогов, возможности применения налоговых льгот, законодательного регулирования земельного участка. Клиент обратился к нам за услугой юридического сопровождения, которая была оказана в полном объеме.

В частности, клиенту были разъяснены все вопросы, касающиеся порядка расчета налогов, расчета кадастровой стоимости, возможность приобретения смежного с ним земельного участка, который находился в собственности муниципалитета, были соединены воедино усилия всех участников сделки. Дом приобретен, получена максимальная скидка.

Николай, г. Новосибирск

мы предлагаем

Часто задаваемые вопросы

Какие риски и ответственность возникают для покупателя при приобретении объекта с градостроительными нарушениями?

В Италии очень строгое градостроительное законодательство. И часто имеют место нарушения, о которых не подозревают даже сами продавцы. Часть нарушений можно узаконить, другие (преимущественно связанные с незаконным увеличением площади) урегулировать никак нельзя. В этом случае вся ответственность лежит на лице, приобретающем объект. Риски в таком случае следующие: все дальнейшие требования административных органов об устранении данных нарушений, оплате штрафов и т.д. будут обращены в сторону нового собственника. Кроме того, если нарушения непреодолимы и неразрешимы, то наличие их делает в дальнейшем сложной или почти невозможной продажу объекта.

Согласование порядка оплаты является ключевым моментом сделки купли-продажи. Для гарантий интересов покупателя и продавца момент полной оплаты объекта должен совпадать с заключением нотариального договора и переходом права собственности. Как для покупателя рискованной является полная предоплата, так и для продавца неприемлема постоплата.

Нотариус выступает представителем государственной власти и, безусловно, обеспечивает и гарантирует интересы сторон при заключении сделки купли-продажи. Но есть определенные условия, которые нотариус не гарантирует. Например, не являясь техническим специалистом, нотариус не гарантирует того, что строительная и кадастровая документация на объект предоставлены в полном объеме и что объект фактически соответствует документации.

Агентство недвижимости по закону в Италии такой ответственности не несет. По большому счету, оно не отвечает вообще ни за что. Функция риелтора – достижение соглашения между сторонами относительно самой покупки и ее цены. Вся дальнейшая ответственность ложится на стороны договора.

Некоторые правоустанавливающие договоры по закону могут быть отозваны в течение длительного срока с момента заключения. Яркий пример – договор дарения. Т.е. покупая объект недвижимости, который был предварительно подарен продавцу, вы должны понимать, что законом устанавливается срок 20 лет, когда договор может быть оспорен не только дарителем, но и его наследниками. Соответственно покупка недвижимости по такому основанию влечет за собой риски, которые необходимо оценить и объяснить покупателю до выхода на сделку. Кроме того, часто правоустанавливающие договоры могут содержать особые условия (ограничения, серветуты, права третьих лиц) и все они должны быть понятны покупателю до заключения договора.

Наша услуга сочетает в себе качества как юридической, так и технической работы, а также богатый опыт ведения переговорного процесса, знания менталитета, а также специфики российского и итальянского права. Итальянские адвокаты, как правило, курируют исключительно юридические вопросы, не проводят тех проверки и обычно не знакомы с действиями российского и международного законодательства.

новое в блоге

Полезные статьи по теме ВНЖ в Италии

Подробнее +12 июля 2022 By zhannap in Статьи

Флоренция: черпать силу в красоте

Отличия ВНЖ Подробнее +12 июля 2022 By zhannap in ВНЖ Италии, Статьи

Отличия ВНЖ «резиденца элеттива» от «Визы инвестора»

Оформление ВНЖ в ИталииПодробнее +08 июля 2022 By zhannap in Кейсы клиентов, Статьи

Оформление ВНЖ: преимущества работы с одним экспертом и в России, и в Италии

Вверх