fbpx

Услуга с индивидуальным подходом

Подбор недвижимости в Италии

Мы оказываем комплексную многоуровневую услугу по подбору недвижимости в Италии, содействию в поиске и приобретении выбранного объекта, полному сопровождению сделки, включая технический и юридический Дью Диллидженс.

Ведем и структурируем проект на всех этапах в Италии и в России, находим решение в нестандартных ситуациях и всегда выступаем гарантом ваших интересов.

Типичные ошибки покупателей

Локация

Нередко покупатели выбирают для приобретения объекты недвижимости, расположенные в невыгодных, коммерчески непривлекательных локациях. Это может повлечь за собой неприятные последствия, в частности, сложности с продажей объекта в дальнейшем.

Неликвидность объекта

Покупатели не обращают внимание на соответствие объекта потребностям рынка недвижимости в целом и коммерческой привлекательности для внутреннего рынка Италии в частности. Это может вызвать сложности при желании нового владельца продать или сдать недвижимость в аренду.

Высокая цена на объект

Продавец может установить завышенную цену на объект, а покупатель – не проверить ее объективность. Необходимо грамотно провести ценовые переговоры и убедиться, что цена соответствует среднерыночной.

Дефекты градостроительной документации

Часто покупатели при заключении договора не обращают внимания, насколько градостроительные разрешительные документы соответствуют фактическому состоянию объекта. Это влечет за собой покупку объекта с нарушениями, которые не всегда возможно устранить. Это будет являться сложностью при продаже, и может повлечь претензии административных органов.

Особенности правоустанавливающей документации

Многие покупатели, заключая договор купли-продажи, не знают, что отдельные правоустанавливающие документы в Италии могут иметь свою специфику. Например, договор дарения. Без учета этих особенностей итальянского законодательства, у нового собственника могут возникнуть сложности как с реализацией своих прав на собственность, так и при продаже объекта.

Дефекты оформления права собственности

Иногда покупатели идут навстречу пожеланиям продавца и заключают договоры, которые не влекут за собой переход права собственности. Например, предварительный договор купли-продажи без заключения окончательных нотариальных договоров. Или договоры, которые изначально предусматривают ограничение права собственности нового владельца.

покупки недвижимости

Этапы заключения сделки купли-продажи в Италии

Согласование предложения
о покупке

01

Ведение переговоров в Италии осуществляется в письменной форме. На стадии утверждения предложения сторонами происходит согласование скидки, окончательной цены, структуры сделки, сроков и порядка оплаты.

Заключение предварительного
договора купли-продажи

02

Это факультативный этап. Рекомендуется заключение предварительного договора, когда сделка сильно растянута во времени. Т.е. между предварительным соглашением и заключением окончательного нотариального договора купли-продажи проходит более 4-6 месяцев.

Заключение нотариального
договора

03

Никакие предварительные соглашения с продавцом не влекут за собой переход права собственности на объект к покупателю. Закон предусматривает его только на момент подписания нотариального договора. Одновременно производится полная оплата объекта, а также расчет по налогам на покупку и оплата услуг нотариуса.

Мы подготовили для Вас экспертные презентации по теме ВНЖ. Вы можете найти данные презентации по ссылке.

Налоги и затраты

Это необходимо знать

Режим налогообложения

1. По сравнению с другими европейскими юрисдикциями, в Италии достаточно комфортный режим налогообложения, как при покупке недвижимости, так и при дальнейшем ее содержании. 

2. Режим налогообложения отличается в зависимости от того, происходит ли покупка объекта на первичном или вторичном рынке. На первичном покупатель оплачивает продавцу-застройщику НДС, который рассчитывается исходя из коммерческой стоимости объекта. На вторичном рынке - налог на покупку, который исчисляется от кадастровой стоимости объекта. 

3. Покупатель первого объекта недвижимости в Италии имеет право на использование налоговых льгот и оплату налога по более низкой процентной ставке.

Узнайте больше о налогах в Италии
Затраты при покупке

Покупатель должен знать, что при заключении договора купли-продажи он несет следующие расходы:

  • Оплата налога на покупку или НДС, кадастровые, административные сборы.
  • Оплата услуг нотариуса
  • Оплата риелтора/агента по недвижимости
  • Оплата дальнейшего переоформления счетчиков с обслуживающими компаниями

Преимущества работы с нами

Для чего стоит обращаться за услугами к нам

Индивидуальный подбор объекта

Мы осуществляем подбор с учетом индивидуальных пожеланий клиента. Такой подход позволяет сэкономить массу времени и избежать просмотра на месте изначально неподходящих клиенту объектов. Знание особенностей местного рынка и итальянского менталитета позволяет с успехом подобрать ликвидный, коммерчески привлекательный объект.

Ведение переговорного процесса

Документооборот в Италии предполагает ведение переговоров в письменной форме. При этом согласуется скидка для покупателя, сроки и место заключения сделки, порядок оплаты - все ключевые моменты и параметры сделки. Грамотно проведенные переговоры с продавцом являются гарантией соблюдения интересов покупателя во время заключения сделки.

Юридическая и техническая проверка объекта

Мы проверяем правоустанавливающую, техническую и кадастровую документацию. А также соответствие ей фактического состояния объекта. В случае выявления нарушений, следим за их устранением до заключения договора, чтобы минимизировать/исключить любые риски, возникающие из-за дефектов документации.

Налоговое консультирование

Мы осуществляем консультацию по налогам, определяем структуру сделки, возможность использования налоговых льгот. Далее ведем проект на стадии подготовки и заключения нотариального договора, помогаем в сборе документов с учетом российского, итальянского, международного права. Проверяем договор и устраняем все дефекты.

Кто наши клиенты

Кому подходит такой метод работы?

Если бюджет Вашей сделки составляет
от 350 000 евро

Если Вы имеете четкое понимание, в каком регионе хотите купить недвижимость

Если Вам нравится делегировать всю работу по подбору и сопровождению сделки по принципу одного окна

Если Вам важно грамотное сопровождение и обеспечение гарантий Ваших интересов как с точки зрения приобретения объекта и прав на него, так и с точки зрения всех платежных схем

Узнайте стоимость услуг

гарантия качества

Кейсы наших клиентов

Покупка новостройки в Милане

Сумма сделки - 650 000 евро

Клиент покупал с нами не первый объект, квартира выбиралась для себя, но с учетом привлекательности в рамках местного рынка. Был подобран пул объектов для показа, понравился один из предложенных ЖК, где клиенты выбрали панорамную квартиру с большой террасой, парковочным местом в гараже и подсобным помещением. В ходе ведения переговоров была согласована скидка в размере 15% от первоначальной стоимости, при заключении договора клиенты воспользовались налоговыми льготами и заплатили НДС по льготной ставке 4% вместо 10% (экономия 39 000 евро).

В рамках данной сделки супруги решили оформить собственность только на жену, для этой цели был подготовлен и соответствующим образом оформлен брачный договор. После согласования условий сделки была внесена предоплата в размере 10% от стоимости объекта, до заключения нотариального договора прошел всего месяц, по истечении которого произошел полный расчет по сделке. Клиенты часто бывают в Италии и теперь с удовольствием пользуются своей миланской квартирой во время приезда, очень довольны своим выбором.

Александр, г. Москва

Покупка дома в Лигурии

Сумма сделки - 3 300 000 евро

Клиент уже приобрел квартиру год назад в Милане. Его намерением было купить дом на море для летнего отдыха. Нравился район Чинкве Терре в Лигурии. Состоялась серия показов, но ни один объект клиенту не подошел. В завершение поездки смотрели виллу площадью около 400 кв м с собственным садом и бассейном, которая оказалась именно тем идеальным вариантом. Были проведены ценовые переговоры, в рамках которых мы добились скидки для клиента.

Кроме того, поскольку градостроительная документация имела сложный характер, т.е. объект был построен со строительным разрешением, позже были проведены работы по увеличению площади объекта, на которые была оформлена строительная амнистия. Был привлечен технический специалист на месте, который сопоставлял и оценивал фактическое состояние дома тому, что было заявлено в документации. Были выявлены несущественные нарушения в тех документации, которые наш продавец устранил до подписания договора. Нотариальный договор был заключен у нотариуса в Милане, на момент подписания договора был произведен полный расчет.

Договор был заключен между физическими лицами, поэтому при покупке объекта применялся налог, который рассчитывался от кадастровой стоимости. Клиент остался очень доволен выбором, т.к. дом имеет уникальное расположение, открытый вид на море и пляж в индивидуальном пользовании ЖК, где находится дом. После покупки клиент решил провести небольшие ремонтные работы, и мы оказывали содействие по их проведению и координации.

Василий, г. Москва

мы предлагаем

Часто задаваемые вопросы

Какие регионы вы рекомендуете для покупки недвижимости в Италии?

Очень многое зависит от цели покупки. Если вы выбираете объект для личного пользования, то первостепенны личные предпочтения и те места, которые вам нравятся. Если при покупке учитываются, в том числе, критерии ликвидности и коммерческой привлекательности объекта, тогда рекомендуем обращать внимание на более коммерчески привлекательные регионы, экономически развитые, наиболее интересные для внутреннего рынка – Ломбардия с ее центром в Милане, недвижимость на озерах Комо и Града, морская – на побережье Лигурии, Тосканы, а также курорты Сардинии, которые прекрасны для капиталовложений и собственно отдыха.

Да, российский гражданин имеет право воспользоваться льготами при оформлении жилой недвижимости в собственность, при этом вам необходимо будет в срок 18 месяцев зарегистрировать свой адрес проживания по адресу объекта, который вы купили. Важно учитывать, что т.к. Россия не является частью Евросоюза, то сначала надо будет оформить ВНЖ в Италии и потом уже регистрировать адрес.

Нужно учитывать, что льготы предполагаются только для жилой недвижимости. Она должна быть первой у покупателя в Италии. Не распространяются льготы на объекты, которые входят в категорию люкс.

По общему правилу и в 90% случаев полный расчет за объект происходит при заключении нотариального договора купли-продажи, т.к. в этот момент происходит переход собственности на объект. В отдельных исключительных случаях продавец может пойти навстречу покупателю и согласовать с ним постоплату. Но это скорее исключение.

Да, такая процедура является вполне безопасной, поскольку
- оформление права на недвижимость возможно только после завершения строительных работ и регистрации объекта в кадастре;
- все задатки, которые застройщик получает от покупателя на стадии ведения работ, он обязан подтвердить покупателю наличием банковской гарантии. Т.е. если вдруг застройщик обанкротится, все обязательства по договору за него будет выполнять страховая компания или банк;
- контрагент проверяется заранее.

С момент согласования условий по сделке до заключения договора в рабочем режиме проходит месяц, т.к. все документы на объект подготовлены, и не требуется дополнительных практик, которые могут увеличить сроки. На сроки могут влиять какие-то обстоятельства продавца, например, альтернативная продажа или ведение ремонтных работ.

Открытие счета для неналоговых резидентов Италии - процедура достаточно сложная. Это не является обязательным условием. Для оплаты суммы покупатель может воспользоваться эскроу-счетом нотариуса, который заключает сделку, перечислив туда средства из любого банка.

новое в блоге

Полезные статьи по теме ВНЖ Италии

Подробнее +12 июля 2022 By zhannap in Статьи

Флоренция: черпать силу в красоте

Отличия ВНЖ Подробнее +12 июля 2022 By zhannap in ВНЖ Италии, Статьи

Отличия ВНЖ «резиденца элеттива» от «Визы инвестора»

Оформление ВНЖ в ИталииПодробнее +08 июля 2022 By zhannap in Кейсы клиентов, Статьи

Оформление ВНЖ: преимущества работы с одним экспертом и в России, и в Италии

Вверх