Вы решили приобрести недвижимость в Италии?! С чего стоит начать? На что обратить свое внимание? Эти и целый ряд других вопросов возникают у потенциальных покупателей. И это вполне закономерно, т.к. не зная специфику и законы страны, непросто принимать решения.
Хочется надеяться, что несколько практических советов помогут Вам сделать верный выбор и учесть особенности итальянского рынка недвижимости.
1. Как правильно выбрать место?
Выбор региона — это первое, на что стоит обратить внимание.
Нужно определить, что для Вас является более важным, а также решить, какой бюджет Вы предполагаете потратить.
Хотите ли Вы приобрести объект для дальнейшей сдачи в аренду или Вы ищете дом для отдыха? Нравится ли Вам удобно и быстро путешествовать по Италии и другим европейским странам?
Все эти аспекты напрямую влияют на выбор региона! Например, если Вы решили приобрести дачу на море, но также хотите иметь возможность путешествовать, Вам, скорее всего, не подойдет недвижимость на островах Италии — Сардинии, Иски, Сицилии. Это хорошие курортные регионы, но они имеют серьезные ограничения с точки зрения передвижения: здесь нужно учитывать географические особенности. В этом случае более показана недвижимость на побережье Лигурии, Тосканы, Адриатики или других прибрежных регионов. Окончательный выбор будет зависеть от Ваших вкусовых предпочтений, кроме того, диапазон цен в этих регионах также довольно разный.
Если Вы предполагаете дальнейшую сдачу объекта в аренду, обратите внимание, что на побережье и на озерах рынок аренды в основном сезонный. Для заключения длительных договоров я рекомендую принять во внимание крупные города с наличием университетов, офисов крупных компаний, такие как Милан, Турин, итд. В них, как правило, постоянный спрос на аренду, который не зависит от сезона, а также более высокие цены.
2. Квартира или дом, что выбрать?
Это второй немаловажный аспект, правильно расставьте приоритеты при выборе типа недвижимости, которую Вы хотите приобрести.
Конечно, есть места, в которых этот выбор происходит в некоторой степени автоматически, например, центры крупных городов — Рима, Милана или Флоренции, найти там отдельный дом с садом практически невозможно или приобретение такого объекта возможно только при наличии большого бюджета.
В противном случае, я рекомендую учитывать некоторые особенности.
Многих привлекает возможность иметь собственный дом с садом, здесь нужно помнить, что содержание сада и отдельного дома в целом требует постоянного внимания и ухода. Это довольно хлопотно, особенно если Вы не живете в доме постоянно.
Делая выбор в пользу квартиры, обязательно уточните, каковы затраты на содержание кондоминиума. Общая тенденция в Италии имеет стремление к минимизации затрат на кондоминиум, но бывают исключения, поэтому лучше узнать заранее стоимость расходов, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Еще один важный вопрос — это возможность предстоящего ремонта в доме, например, замена лифта или ремонт фасада, крыши. Важно помнить, что в Италии все затраты на проведение работ в доме ложатся на плечи собственников квартир.
3. Ликвидно или нет?
Еще одна очень важная рекомендация, которую хочется дать будущим собственникам недвижимости в Италии: постарайтесь выбирать объект, ориентируясь не только на Ваши симпатии, но также принимая во внимание общую коммерческую привлекательность объекта.
К сожалению, часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда собственник объекта через какое-то время решает расстаться с ним и выставляет объект на продажу. И здесь выясняется, что цена объекта не соответствует актуальному состоянию рынка, или месторасположение является мало привлекательным, т.е. видение владельца не соответствует параметрам коммерческой привлекательности рынка недвижимости! Я хотела бы отметить, что рынок итальянской недвижимости, как и рынок многих других стран, — это, прежде всего, внутренний рынок. Поэтому, совершая покупку, лучше обращать внимание также на то, какие приоритеты выделяют для себя сами итальянцы. Это очень важно, поскольку мы не знаем, какая потребность может возникнуть в будущем, и, совершая покупку, лучше учитывать также возможность дальнейшей продажи, в том числе и на внутреннем рынке.
Дополнительно хотелось бы отметить, что в Италии, как и в любой другой стране, есть небольшие населенные пункты, которые не очень удобно расположены, не имеют хорошей инфраструктуры и в целом не пользуются большой популярностью. Это легко заметить по ценовому уровню рынка недвижимости, — как правило, там он существенно ниже. Важно учитывать, что в таких местах целесообразно приобретать объекты только небольшой стоимости, капиталовложение в крупные объекты будет сопряжено с большими трудностями в случае их дальнейшей продажи.
Таким образом, коммерческая привлекательность объекта в целом, отсутствие дефектов, удобное местоположение и хорошая инфраструктура являются его неотъемлемыми и важными характеристиками.
4. В порядке ли документы?
После того, как Вы определились с выбором дома, настойчиво рекомендую проверить всю документацию на объект и его соответствие градостроительным нормам.
Существует расхожее мнение, отчасти ошибочное, что, если нотариус готов заключить договор купли-продажи, значит, объект не имеет нарушений, и покупатель может быть полностью спокоен. Я уже выражала свое мнение на этот счет в статье «Какие гарантии покупателю дает участие нотариуса», повторюсь, это верно лишь отчасти. Существует перечень проверок, которые являются обязанностью нотариуса, а есть целая серия вопросов, которые не входят в его компетенцию.
Обязательно помните, что, приобретая объект с нарушениями, прежде всего градостроительного характера, по незнанию или потому, что Вы соглашаетесь на компромисс, Вы берете на себя дальнейшую ответственность за их наличие. Кроме того, возможное возникновение затрат на их урегулирование также будет являться Вашей обязанностью (более подробно с этим вопросом Вы сможете ознакомиться в статье «Почему нельзя построить «дачу» в Италии»).
Гражданское законодательство Италии имеет целую серию правовых особенностей, касающихся, например, договоров дарения. Законом установлен 10-летний и 20-летний сроки, в течение которых, при наличии определенных условий, договор может быть аннулирован в судебном порядке, причем не самим дарителем, а его наследниками. Эта же возможность предусмотрена, в том числе, в отношении объектов, уже отчужденных 3-м лицам. Это не значит, что недвижимость, перешедшая в собственность по договору дарения, не может быть продана, — нет, просто покупателю нужно проявлять особое внимание к таким объектам. Необходимо учитывать множество нюансов, чтобы правильно оценить все за и против.
С сожалением замечу, что не всегда нотариусы объясняют покупателю возможные возникновения рисков при покупке таких объектов.
5. Какую налоговую ставку выбрать, полную или льготную?
При покупке объекта недвижимости физическим лицом, закон в Италии допускает возможность использования налоговых льгот: отплату налога в размере 2% (вместо 9%) от кадастровой стоимости при покупке на вторичном рынке, или НДС в размере 4% (вместо 10%) от коммерческой стоимости объекта, заявленной в договоре, при покупке новостройки.
Строго говоря, требования для использования налоговых льгот в Италии всего три:
1) объект недвижимости не должен принадлежать к категории «люкс»;
2) покупатель не должен являться собственником иных объектов недвижимости в Италии, приобретенных с использованием налоговых льгот (требование «первый дом»);
3) у покупателя возникает обязанность зарегистрировать свое место жительства по адресу приобретаемого объекта в срок 18 месяцев с момента заключения договора купли продажи.
Если Вы не являетесь гражданином страны, входящей в Евросоюз, то первым шагом для регистрации места проживания является получение вида на жительство в Италии. Без него это невозможно.
В этой связи я рекомендую взвесить все за и против, а также наличие у Вас необходимых критериев для получения ВНЖ.
Использование налоговых льгот, но неисполнение требований закона в дальнейшем влечет для Вас обязательство по уплате разницы налоговых ставок с 30% штрафом.
Решение об использовании налоговых льгот должно быть принято в момент подписания нотариального договора купли-продажи. Дальнейший перерасчет налога в сторону его уменьшения невозможен.
Если Вы хотите использовать налоговые льготы на покупку недвижимости, то помните, что в дальнейшем это потребует от Вас сохранения права собственности на объект в течение 5 лет. Продажа объекта до истечения указанного срока накладывает на Вас обязательство приобрести новый объект недвижимости в следующие 12 месяцев для сохранения права на налоговые льготы или обязанность выплатить разницу налоговых ставок и штраф в размере 30%.
Эти довольно простые рекомендации мне хотелось бы дать всем, кто интересуется вопросом приобретения недвижимости в Италии. Возможно, они позволят Вам избежать серьезных ошибок при выборе объекта и заключении договора.
Если Вы еще не определились со своим выбором, закажите консультацию по подбору объекта недвижимости в Италии или юридическому сопровождению сделки.
Первая консультация бесплатно.
