Для многих инвесторов сейчас стал актуален вопрос поиска новых возможностей для вложения средств и получения дохода в евро.
Существует множество финансовых инструментов, которые позволят вам сохранить и преумножить ваши средства. И безусловно каждый инвестор делает выбор, принимая во внимание надежность вложения, его доходность, а также свои предпочтения.
Одной из наиболее стабильных инвестиций была и остается покупка недвижимости и получение рентного дохода.
Мне хотелось бы привлечь Ваше внимание к тем возможностям, которые Вы получите, приобретая недвижимость в Италии.
Прежде всего хочу сразу отметить, что выбор и приобретение объекта недвижимости для себя или с целью инвестиции принципиально отличаются!
В первом случае большую роль играет эмоциональная составляющая. Покупатель прежде всего ориентируется на собственные предпочтения, на свой вкус, зачастую оставляя без внимания вопрос цены и ликвидности объекта. И это вполне объяснимо, ведь недвижимость покупается «для себя».
Но в случае подбора и покупки недвижимости с целью инвестиций, нужно принимать во внимание совсем иные критерии, это прежде всего:
— месторасположение объекта
— его площадь
— наличие тех или иных «недостатков», которые могут препятствовать в дальнейшем сдаче объекта в аренду или его перепродаже
— цена объекта, и ее соответствие рынку
Все эти факторы, в итоге, обеспечивают ликвидность объекта недвижимости и, как следствие, его коммерческую и инвестиционную привлекательность.
Будет немаловажным отметить возрастающую популярность инвестиций в коммерческую недвижимость Милана. Классификация таких объектов разнообразна, но здесь я прежде всего веду речь о торговых площадях и офисах. Давайте рассмотрим, какие факторы и объективные показатели подтверждают их инвестиционную привлекательность и делают коммерческую недвижимость в Италии действительно удачным приобретением:
Экономически устойчивый центр, бизнес столица Италии.
Наличие постоянного спроса на покупку и аренду недвижимости.
Высокий доход от аренды.
Применение фиксированной налоговой ставки при налогообложении дохода от аренды.
Длительные сроки аренды, минимальная задействованность собственника.
Прирост стоимости объекта.
Дополнительные возможности и опции коммерческой недвижимости.
Отсутствие эмиграционной программы, связанной с покупкой недвижимости.
Тот факт, что большие экономические и денежные ресурсы Италии сконцентрированы в Милане — общеизвестен. И это очень важно с точки зрения стабильности и безопасности рынка недвижимости города. Недвижимость Милана не подвержена серьезным колебаниям, даже в период рецессии цены снизились намного меньше, чем во многих других регионах страны.
Милан сосредотачивает крупнейшие офисы и головные центры как итальянских, так и зарубежных компаний, это один из фактов, который гарантирует инвесторам стабильный спрос на аренду помещений, а также на возможность оперативной продажи объекта, в случае возникновения такой необходимости.
Для наших инвесторов мы рекомендуем покупать недвижимость в Италии с действующим договором аренды, так как зная все параметры действующего договора, есть возможность точно рассчитать доход, который получит инвестор от вложения средств. По некоторым объектам имеется возможность получения дохода в размере 7-8% в год в евро, что намного больше, чем та доходность, которую можно ожидать от жилой недвижимости.
Летом 2019 года были приняты поправки, которые позволяют собственником торговых площадей с кадастровым назначением С/1 применять режим фиксированной налоговой ставки в размере 21% на получаемый от аренды доход. К слову отмечу, что ранее такая опция предусматривалась только для жилых помещений, а коммерческие облагались налогом по прогрессивной шкале, в зависимости от объема получаемого дохода. В январе 2020 г. введение этой опции предполагается и для договоров аренды офисов. Такая налоговая политика дополнительно стимулирует инвестиции в коммерческую недвижимость.
Все договоры аренды коммерческих помещений заключаются на длительные сроки, это регулирует ГК Италии. Стандартный договор заключается по формуле 6+6, то есть срок договора аренды на 6 лет, с дальнейшей пролонгацией еще на 6 лет. Есть некоторые категории объектов, которые предусматривают формулу действия 12+12, как правило, они касаются гостиниц.
Нужно ли говорить, что это стабильные договоры долгого действия, которые не предполагают какого-либо участия собственника в решении хозяйственных вопросов. В случае, когда собственник проживает в другой стране это является дополнительным фактором комфорта.
Мы можем смело констатировать, что период снижения цен на рынке недвижимости Милана давно пройден. На текущий момент наблюдается устойчивый спрос на недвижимость и увеличение цен. Такую статистику ведет Налоговая Инспекция Италии, и эти данные подтверждают, как рост цен, так и увеличение количества сделок.
Этот факт гарантирует инвестору, прежде всего, сохранность его инвестиций, а также, получение дополнительного дохода при перепродаже объекта через несколько лет.
В данном случае я говорю об изменении кадастрового назначения помещения, которое возможно в некоторых случаях. Здесь, прежде всего, необходимо отметить офисы. Квартира, расположенная, например, на 2-м этаже дома и имеющая назначение офис -А/10, в некоторых случаях может быть преобразована в жилое помещение -А/2,А/3. Нужно ли говорить, что коммерческая стоимость такого объекта возрастает.
Та же возможность может быть предусмотрена и для коммерческих помещений с назначением лаборатория или склад, которые возможно преобразовать в торговые площади. Это также будет являться приростом инвестиции, тк повлечет безусловное увеличение коммерческой стоимости объекта.
Обращаю внимание, что такая опция возможна не всегда, и не для каждого инвестора она привлекательна, но все же нужно знать, что покупка таких объектов недвижимости в Италии также возможна.
Как ни странно, но в данном случае, мы можем учитывать этот факт, как дополнительную гарантию сохранности инвестиции. Как правило наличие в стране той или иной программы, связанной с покупкой недвижимости, влечет к увеличению цен на рынке, которые неизменно снижаются, если программа прекращается.
Недвижимость Милана пользуется огромным спросом прежде всего на внутреннем рынке, среди самих итальянцев. Они также понимают, что получение дохода от сдачи недвижимости в аренду в размере хотя бы 5% в год является прекрасно альтернативой «доходам» по депозитам в банке со ставкой 0%.
Зарубежные инвесторы и покупатели широко представлены на этом рынке, но совсем не они обеспечивают основной спрос, а сами итальянцы.
По совокупности указанных выше причин можно смело рекомендовать инвесторам приобретение коммерческой недвижимости в Милане.
Милан, безусловно, имеет и свои особенности. Это рынок, который предусматривает средние и высокие вложения. Если вы хотите купить коммерческую недвижимость в Италии, в центральном районе города на хорошей улице, пользующуюся спросом при сдаче в аренду, нужно предусматривать затраты не менее Евро 500.000. В Милане также можно приобрести объекты небольшой стоимости, но нельзя рассматривать их, как инвестиционно-привлекательные.
Иными словами, если Вы хотите хорошо вложить Ваши средства и получать надежный стабильный доход, нужно понимать, что залогом успеха является правильная покупка ликвидного объекта.
Только так Вы сможете достичь желаемого результата.
Эти рекомендации вполне подтверждает практика сделок, совершенных нашими клиентами.
